“センスの良いリーズナブルな物が売れる”
新たな消費マーケットの出現

馬喰町の繊維問屋街は、バブル期の投資で失敗した企業が立ち去ったことにより、街自体が劣化した状態にありました。こうした土地に、東京駅に近くアクセスも良いことから、オフィスに変わって新築のマンションが建ち始めています。若いDINKS 世帯をターゲットに分譲マンションも、賃貸マンションも需要は旺盛で、夜間人口も伸びています。最近では、ここに住む20代~30代の入居者が増えることで、“センスの良い、リーズナブルな物が売れる”新たな消費マーケットが出現しています。具体的にはギャラリーでアート作品を楽しむ、若手アーティストのT シャツが売れる、センスの良いカフェで過ごすなど、“芸術をリーズナブルに楽しめる”トレンドが生まれていたのです。

東京都の課題

東京都心部の課題は、交通網が先進国最高水準で整備されているがために、郊外からの通勤者が多く、昼間人口と夜間人口に大きな差(256万人)があり、職住近接の観点で、土地の最有効利用が出来ていない事です。(オフィス中心の都心部に居住スペースが無かった。)
将来的には、丸の内地区等で容積緩和などは進み、居住スペースが確立され職住近接の改善が進むと想定しています。
しかし、馬喰町では繊維問屋街の衰退を機に、早い段階でマンションが建ち始めたため、夜間人口が増加し、昼・夜間の人口比率の縮小がいち早く始まっています。

■ 区市町村別昼夜間人口比率(東京都推計人口資料抜粋)
※昼間人口÷ 夜間人口

区市町村別昼夜間人口比率(東京都推計人口資料抜粋) ※昼間人口÷ 夜間人口

区市町村別昼夜間人口比率(東京都推計人口資料抜粋) ※昼間人口÷ 夜間人口

 

郊外から都心へ

 

価格変動リスクのある売却よりも高利回りの現状を優先

アガタ竹澤ビルは築年数が古いため、既存テナントの立ち退きを進め、新築の分譲マンション用地として売却することもできます。しかし、“センスの良い、リーズナブルな物が売れる”という地域特性により、手堅く高い稼働率と9%もの高利回りを実現できています。売却の際の価格変動リスクを考慮すると、無理をする必要はないのです。

もしも本物件を売却したい場合、近隣に似たような築古のビルが沢山あるので、クリエイターのライフスタイルを優先した同様の“働く場所”を用意できれば、近くのビルを同様の物件に変えることがで、街自体も“クリエイター村”として新たな価値を生み出すかも知れません。

土地取得による一体開発や追加投資も可能

本物件は、一棟でありながら建物は縦割り区分で第三者(現在1名)も所有している珍しい形態です。それぞれ単独の売買はできますが、単独の開発はできません。当社は、もう一方の所有者と友好関係にあり、将来的に購入させて頂くことも可能です。将来隣地取得による一体開発や追加投資を行えば、さらに高い利回りや、開発利益を追求することもできます。

このようにレーサムは、例え古いビルであったとしても独自のサイエンスを活用して価値を見出し、最適な【+revalue】をご提案します。

アガタ竹澤ビル図